Lo sfratto per morosità
Avv. Cristiana Casalegno
Le cause più frequenti di cui, purtroppo, ultimamente mi occupo sono quelle relative agli sfratti per morosità. Si parla di tale procedura allorchè il proprietario di un immobile non riceve dal conduttore il canone di locazione. Prima di spiegare come si svolge la procedura è necessario distinguere se si tratta di un immobile locato ad uso commerciale (negozio, ufficio ecc…) oppure ad uso abitativo. Infatti, solo nel secondo caso il conduttore a cui viene notificata un’intimazione di sfratto per morosità può presentarsi all’udienza avanti il Giudice del Tribunale e chiedere “il termine di grazia” (termine di due/tre mesi per poter sanare la morosità); il Giudice rinvierà la causa ad un’altra udienza per la verifica del pagamento: se è avvenuto dichiara l’estinzione della procedura, se non è avvenuto convaliderà lo sfratto. Tale beneficio non è previsto se il conduttore ha stipulato un contratto di natura commerciale.
Ma andiamo per ordine: quando un conduttore non paga il canone da almeno due mesi (ma spesso si attende anche un termine più lungo), il proprietario (dopo averlo sollecitato verbalmente o per iscritto più volte) deve recarsi da un legale e chiedere di procedere esecutivamente. Il professionista redige un atto definito atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida” ove dopo aver indicato le generalità delle parti (locatore e conduttore/conduttori), ubicazione e dati dell’immobile e prospetto relativo ai canoni ed alle spese non pagate indica la data dell’udienza alla quale invita il conduttore/conduttori a presentarsi preavvertendoli che in difetto di procederà in sua/loro contumacia. La competenza è sempre del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile e la data dell’udienza deve prevedere un termine a comparire (cioè a presentarsi in udienza) non inferiore a 20 giorni dalla data della notifica. Se il contratto è stato stipulato da più conduttori l’atto deve essere notificato a ciascuno di essi. A questo punto che cosa può fare il conduttore che riceve l’atto ?
a) Contattare il legale (prima dell’udienza indicata) e dichiarare che è disponibile a pagare la morosità pregressa;
b) Presentarsi il giorno dell’udienza chiedendo di pagare davanti al Giudice (banco iudicis) oppure chiedendo (come già detto solo se lo sfratto deriva da un contratto di locazione abitativa) il termine di grazia.
c) Presentarsi all’udienza per eccepire l’avvenuto pagamento o l’irregolarità delle richieste del proprietario: in tal caso il Giudice dovrà instaurare un giudizio ordinario
d) Non presentarsi all’udienza: lo sfratto per morosità verrà convalidato.
Dopo questa fase prodromica l’iter giudiziale prosegue con una serie di atti che il legale del proprietario deve notificare:
1) la convalida dello sfratto unitamente all’atto di precetto ( con invito al conduttore di rilasciare l’immobile entro il termine massimo di dieci giorni dalla notifica);
2) Monitoria prima (primo accesso dell’ufficiale giudiziario ed indicazione del prossimo accesso)
3) Monitoria seconda (secondo accesso dell’ufficiale giudiziario ed indicazione del prossimo accesso)
4) Monitoria terza (terzo accesso dell’ufficiale giudiziario e sgombero dell’immobile)
Al terzo accesso dell’ufficiale giudiziario il conduttore dovrebbe lasciare la casa: se lo fa spontaneamente mediante consegna delle chiavi al proprietario è certamente meglio ….. mentre se non lo fa il proprietario sarà costretto a chiamare la forza pubblica. Ovviamente dopo la consegna delle chiavi o dell’eventuale accesso con la forza pubblica il proprietario viene nuovamente immesso nel possesso del proprio immobile e chiamerà un fabbro per la sostituzione della serratura. Se all’interno della casa ci sono ancora dei beni mobili dovrà essere fatto l’inventario e l’ufficiale giudiziario nominerà un custode invitando il conduttore a toglierli nel minor tempo possibile. Spesso in tali circostanze si creano situazioni di certo non piacevoli allorchè i servizi sociali non siano riusciti a trovare una sistemazione idonea per la famiglia sfrattata (aggravata dalla presenza di minori) .
I tempi di esecuzione di uno sfratto per morosità sono mutevoli a seconda delle reali necessità del proprietario dell’immobile in generale si calcolano all’incirca quattro mesi dalla convalida dallo sfratto.
